Як державні програми впливають на ринок нерухомості Харкова
Не відкрию Америку, якщо скажу, що сьогодні головним рушієм ринку житлової нерухомості Харкова є державні програми фінансування. Насамперед це стосується програми єВідновлення. Саме надходження нових коштів за цією програмою сьогодні найбільш помітно впливає на активність ринку. Житлові сертифікати для внутрішньо переміщених осіб також формують попит, однак наразі їхній вплив на загальну динаміку ринку значно менший.
Оскільки кошти за цими програмами мають цільове призначення і можуть бути використані виключно для придбання житла, кожний новий етап фінансування фактично створює додатковий попит.
Ринок реагує на це цілком закономірно – збільшенням цін. Відповідно, і ціна квартири сьогодні формується не лише її характеристиками, а й механізмами державного фінансування, які впливають на попит. Саме тому продавці й покупці часто по-різному оцінюють ситуацію на ринку.
Для покупця важливо розуміти ще одну особливість. Купівля житла за державними програмами майже завжди є складнішою, ніж угода за власні кошти. Оцінка нерухомості, оформлення необхідних документів, припинення права власності на зруйноване майно та інші обов’язкові процедури не лише потребують часу, а й створюють додаткові витрати, які оплачуються покупцем із власних коштів. Тому, плануючи придбання житла за державною програмою, варто заздалегідь передбачити бюджет не лише на саму покупку, а й на супутні витрати.
І ще одна важлива обставина. Участь у державних програмах є добровільною для продавця. Не кожен власник готовий продавати нерухомість із використанням державного фінансування, і закон не передбачає можливості зобов’язати його до цього. Саме тому пошук відповідного об’єкта нерухомості часто потребує більше часу, ніж може здаватися на перший погляд.
Не програма. Людина.
Мене цікавить не те, якою державною програмою ви користуєтеся. Мене цікавить, яке життєве завдання ви намагаєтеся вирішити за її допомогою. Для когось це можливість знову мати власний дім після втрати житла. Для когось – перша квартира. Для когось – переїзд до іншого міста.
А іноді одна угода поєднує одразу кілька державних програм, спадкові питання, продаж попереднього житла та обмежені строки. Саме тому для мене державні програми – це не окремий напрям роботи. Це лише інструмент, який має працювати на досягнення конкретного результату.
Кожна ситуація відрізняється. І саме з її аналізу починається наша розмова.
Одна програма – десятки різних історій
Дві угоди за однією й тією самою державною програмою майже ніколи не бувають однаковими. У когось уже є обрана квартира. Хтось лише починає пошук. Один продавець перебуває в Харкові, інший- за кордоном. В одному випадку достатньо стандартного пакета документів. В іншому до укладення угоди ще потрібно провести оцінку нерухомості, оформити спадщину, припинити право власності на зруйнований об’єкт, усунути розбіжності в документах, закрити заборгованість за комунальними послугами або виконати інші обов’язкові юридичні дії.
І це лише частина можливих ситуацій. Саме тому я не працюю за шаблоном. Кожну ситуацію ми аналізуємо окремо ще до початку пошуку нерухомості або виходу об’єкта на ринок. Чим раніше вдається визначити всі необхідні кроки, тим спокійніше проходить сама угода.
Постанова дає відповідь не на всі запитання
Нормативні документи визначають правила, але майже ніколи не відповідають на запитання, які виникають у конкретної людини.
- Що робити, якщо продавець перебуває за кордоном?
- Як діяти, якщо квартиру успадкували кілька спадкоємців?
- Чи можна поєднати різні джерела фінансування?
- Які документи краще підготувати заздалегідь, щоб не втрачати час?
- Чи варто вже зараз шукати квартиру, чи спочатку потрібно завершити інші юридичні процедури?
Саме такі запитання найчастіше з’являються під час роботи. І саме вони потребують не цитування постанов, а аналізу конкретної ситуації. Тому кожну консультацію я починаю не з переліку норм законодавства.Я починаю з розмови про вашу ситуацію.
Мені ще не траплялося двох однакових консультацій. І навряд чи трапляться. Тому що за однаковою державною програмою майже завжди стоять різні життєві історії.
Державна програма – лише один із учасників угоди
У більшості випадків державною програмою користується лише одна зі сторін. Для іншої це часто перший подібний досвід. Продавець не завжди розуміє, чому потрібно чекати надходження коштів, проводити оцінку нерухомості або виконувати додаткові вимоги програми. Покупець, своєю чергою, хвилюється, чи погодиться продавець на такі умови і чи не зміниться ситуація під час оформлення угоди.
У результаті запитання виникають не лише щодо документів. Їх значно більше – щодо строків, послідовності дій, взаємних очікувань і причин, через які окремі етапи не можна пропустити або прискорити. Саме тому для мене важливо, щоб кожен учасник угоди розумів, що відбувається, чому це відбувається і який крок буде наступним.
Частина моєї роботи – перекласти умови державної програми з юридичної мови на людську, бо коли процес стає зрозумілим для всіх, домовлятися значно легше.
Не все можна прискорити
У кожній угоді є процеси, які мають визначені законом строки або залежать від роботи інших людей та установ: надходження коштів за державною програмою, робота державних реєстрів, проведення оцінки, оформлення необхідних документів, рішення банку або нотаріальні процедури. Ці етапи неможливо прискорити лише тому, що цього хочеться. Але до них можна підготуватися.
Моя робота – заздалегідь визначити послідовність дій, пояснити, які етапи потребуватимуть часу, і зробити все можливе, щоб уникнути затримок там, де це дійсно залежить від підготовки та організації процесу.
Я не обіцяю неможливого. Я вважаю важливим чесно пояснити, що залежить від мене, а що — від вимог законодавства, роботи державних органів чи інших учасників угоди – це дозволяє будувати реалістичні очікування і проходити процес значно спокійніше.
Якщо ви плануєте купівлю із залученням державної програми, надішліть короткий опис ситуації. Я подивлюся, з чого раціонально почати і які питання треба з’ясувати до переглядів або переговорів